ile. sezar emre
İnşaat sektöründe son dönemde bir gerileme yaşansa da son 20 yılda yaşanan büyüme birçok konut projesiyle çatışmalara neden oldu.
İnşaat sektörünün ve konut talebinin genişlemesi ile birlikte inşaat firmaları bu süreçte sermayeleri ile; Yeterli sermayesi olmayanlar, inşaat projelerini finans kuruluşlarından kredi alarak, projeleri bitmeden maketten veya arsadan ev satarak hayata geçirmeye çalıştılar ve kendilerini finanse ettiler.
Kamuoyu tarafından bilindiği üzere satış modeli veya satış finansman modeli ile ilerleyen inşaat projelerinde alıcı henüz başlamamış veya tamamlanmamış inşaat projelerine göre daha uygun fiyatlara gayrimenkul satın alırken, inşaat firmasının elinde olmayan inşaat şirketi daha uygun fiyatlara gayrimenkul satın almaktadır. yeterli öz sermayeye sahip olup, bu satışlardan gelir elde ederek projelerini tamamlamaya çalışmaktadır. Bu modelleme ile finanse etmeye çalıştığınız inşaat projelerinde, maliyetin hesaplanamaması, cironun projeyi tamamlamaya yetmemesi veya daha birçok olumsuz nedenden dolayı inşaatların tamamlanamaması ve alıcıların alacaklarını alamamaları olasıdır. gayrimenkul alımı için ödedikleri paranın iadesi ve iadesi.
Nitekim inşaat şirketlerinin maketten veya arsadan ev satmaya sıklıkla başvurmaları ve inşaat projelerinde kendilerini bu şekilde finanse etmeye çalışmaları sonucunda 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un Dördüncü Kısmında kanun koyucu, 28.11.2013 tarihinde yürürlüğe giren 40 ıncı madde ve devamına tabidir. Maddesinde “Ön Ödemeli Ev Satışları” başlığı altında ön ödemeli ev satışlarına ilişkin düzenleme yapılması gerekmektedir. [1]
6502 sayılı Kanun’un 40. maddesinde ön ödemeli konut satışı, “Tüketicinin bir konutun satış bedelini peşin veya taksitli olarak ödemeyi, satıcının ise bedelin tamamını veya bir kısmını ödedikten sonra malı tüketiciye devretmeyi veya teslim etmeyi taahhüt ettiği sözleşmedir.” Olarak tanımlanır.
Yönetmeliğin yer aldığı 40. maddenin gerekçesi incelendiğinde ise kanun koyucu düzenlemenin gerekçesini tam olarak ortaya koymaktadır. “Modeller veya piyasa satışları olarak adlandırılan bu tür sözleşmeler, tüketiciler daha ev sahibi olmadan önce ödemeye başladıkları için özel korumaya ihtiyaç duyar.” ifade etti. [2]
6502 sayılı Kanun’un 40. maddesinin devamı niteliğindeki dördüncü bölümünde 41. maddesi incelendiğinde ön ödemeli konut satışlarının Tapu Siciline tescil edilmesi ve satış vaadi sözleşmesinin tapuda akdedilmesi gerektiğine dikkat çekiliyor. gerekçesinde belirtilen tüketicilere yönelik özel koruma amacı çerçevesinde Noter nezdinde düzenleme yapılması şeklindedir. Satıcının daha sonra sözleşmenin geçersizliğini masrafları tüketiciye ait olmak üzere ileri süremeyeceği belirtilmiştir.
Kanun koyucu, 6502 sayılı Kanun’un IV. Bölümün 41. maddesinde ön ödemeli konut satış sözleşmeleri için zorunlu bir şekil öngörmesine rağmen, birçok sözleşmenin şekil şartlarına uyulmadan akdedilmesi mümkün olup, bu sözleşmelerin tüketicilere karşı ileri sürülememesini düzenlemektedir. . Nitekim model satış finansman modellemesi ile finanse edilen birçok inşaat projesinde ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin modelin gerekliliklerine uyulmadan adi yazılı sözleşmelerle akdedildiği bilinmektedir.
Sonuçta sağlıklı bir model olmayan tipik satış yöntemi, inşaat sektöründeki büyümenin yavaşlaması, hatta deflasyona uğraması, maliyetlerin hızla artması, inşaat firmalarının ve müteahhitlerin artan iflasları ve daha birçok nedenler sonucunda sürdürülemez hale gelmiştir. nedenlerle, inşaatların tamamlanamaması şikayetlere neden olmuştur.
Bugün 40 bin müteahhit iflasın eşiğine gelirken, inşaat sektöründeki iflas oranı “korkunç” olarak ifade ediliyor.Ön ödemeli konut satışlarının tüketiciler başta olmak üzere alıcıları daha da zarara uğratacağı anlaşılıyor. [3] [4]
Burada belirtmek gerekir ki, daha önce de bahsedildiği gibi hissesi yetersiz olan pek çok inşaat şirketi konut projelerini finanse etmek için alışılagelmiş satış, satış veya inşaat yöntemine ek olarak finansman veya kredi kuruluşlarından kredi almaya başvurmuştur. Ve birçok özkaynak dışı inşaat şirketi bu yönteme başvurmuş, borç verenler lehine ipotek oluşturmuş, özellikle konut için kredi karşılığında alıcılara, özellikle de tüketicilere satacaklardır.
Böylece yurt dışından basit yazılı sözleşme ile ev alan pek çok tüketici, evin inşaatı bittiği halde müteahhit borçlarını ödemediği için ipotekli mülk lehine tescil edilmiş ve yalnız bırakılmıştır. yeni edinilen taşınmazın cebri icra yolu ile satılması tehdidi ile ve bunun sonucunda bu kapsamdaki uyuşmazlıklar tüketiciler tarafından çözüme kavuşturulmamış, tüketici mahkemelerinde yargılanmıştır. Nitekim İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi de benzer bir uyuşmazlığı 29.04.2009 tarih ve 2999 sayılı kararında değerlendirmiştir. [5]
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Yedinci Hukuk Dairesi’nin 03.05.2010 tarih ve 2019/1861 H, 2019/1943 K sayılı kararına konu olan uyuşmazlıkta, arasında “Gayrimenkul Senetli Satış Sözleşmesi” imzalanmıştır. tüketici ve yüklenici ile tüketici malının tapusu kendisine intikal etmiştir. Ancak 05/05/2013 tarihinde tapu kendisine devredilmemiş ve taşınmaz üzerinde lehine ipotek tesis edilmiştir. Yükleniciye kredi veren bir finans kuruluşu 04/06/2015 tarihinde tüketici ipoteğin iptalini ve tapu lehinde tescilini talep etmiş ve Asliye Hukuk Mahkemesi davanın kabulüne karar vermiştir.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Yedinci Hukuk Dairesi, kararı incelerken, davacının tüketici sıfatına sahip olduğuna, tüketici ile müteahhit arasındaki sözleşmenin, madde hükmüne istinaden ücretli konut satış sözleşmesi olduğuna karar verdi. 6502 Sayılı Kanun’un 40. maddesine getirilen genel yorumlar
Daha sonra İBBGK Yargıtay’ın 09/30/1988 tarih ve 1987/2 1988/2 sayılı ve 09/30 1988 tarih ve 1987/2 1988/2 sayılı kararında belirtilen şartların gerçekleşmesi halinde; Olayın niteliğine göre alıcı ile müteahhit arasındaki sözleşme adi yazılı şekilde akdedilmiş olsa dahi Medeni Kanun’un 2. maddesi uyarınca açılan tescil davasının kabul edilebileceği belirtilmiştir. [6]
Bu değerlendirme ve kararların ardından İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi, müteahhite kredi ve lehine ipotek tesis eden davalı bankanın sorumluluk üstlenmesi ve müşteri ile ilgili risk analizi yapıyor. Bir bankacılık işlemi olan kredi tahsis sürecinde kime borç vereceği. Ekspertiz ile somut uyuşmazlıklarda bankanın krediye karşılık teminat alması, müşterinin gelirinin tespiti, kredinin açılması sırasında değerleme raporu ile konutun davacı tarafından kullanıldığının tespiti ve müteahhitin muhasebeden tespit etmesi mümkündür. davacının taşınmazı bedelini ödeyerek satın aldığını kaydeder. Göstermek zorunda olmadığı için iyi niyeti olmadığı sonucuna vardı.
Son olarak, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Yedinci Hukuk Dairesi “Müteahhitlerin kat mülkiyetine el koymak için aldıkları bu tür daireleri, örneğin dava konusu taşınmazlar gibi inşaat şirketlerinin bu çalışma yöntemini benimseyerek maket olarak bile satmaları yaygın ve bilinen bir durumdur. Yüzeysel bir araştırmayla, bu miktar kredinin iyiniyetle verildiğini kanıtlamak için yeterli görülmedi. Bakırköy 6. Tüketici Mahkemesi’nin 2017/839H, 2019/200K sayı ve ipoteğin iptali ve tüketici lehine tapu kaydına ilişkin kararının hukuka uygun olduğu.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Yedinci Hukuk Dairesi’nin 2019/1861 H, 2019/1943 K sayı ve karara davalı banka tarafından yapılan itiraz sonucunda, Yargıtay Yedinci Hukuk Dairesi’nin uyuşmazlığı 2021/1487 Dosya No.lu, 3996/2021 2021 Sayılı Karardan incelemiş, Bölge Adliye Mahkemesinin kararını oybirliğiyle onamış, usule ve hukuka uygun bulmuştur. [7]
ile. sezar emre
kaynak:
1. 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun
2. 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Taslağı ve gerekçeli metni
3.
4.
5. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Yedinci Hukuk Dairesi’nin H. 1861/2019, 1943/2019 K. 1861/2019 Sayılı Kararı.
6. Yargıtay İBBGK’nın 09/30/1988 tarih ve 1987/2 1988/2 sayılı Kararı
7. 12/16/2021 tarihli Yargıtay Kararı No. 7 Sivil ve 1487/2021 Sayılı Karar No. 3996/2021.
Kaynak: Av. Sezer Emre – İçerik Özgun Hukuk Bürosu’nun özel izni ile yayınlanmaktadır. Yazı ile ilgili tüm hak ve sorumluluklar yazarına aittir.
Yasal uyarı: Bu içerikte yer alan bilgiler, resimler, tablolar, açıklama, yorum, analizler ve içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amaçlıdır. Bir kişi veya kuruluşa özel profesyonel bilgi veya tavsiye sağlama amacı taşımaz. Tema olarak benzer olsa da her eser kendi koşullarından dolayı farklı tavırlar sergileyebilir. Bu nedenle, bu makalede belirtilen içerikten yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar vermeden önce bir uzmana danışmanız yararınıza olacaktır. Bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer her türlü içeriğin özel veya resmi makamlarca kullanılması sonucunda doğabilecek zarar ve ziyandan Muhasebe Haberler veya ilişkili kişi veya kurumlar sorumlu değildir. , gerçek veya tüzel kişi, kurum ve kuruluşlar.
Kaynak: İŞKUR Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
Diğer gönderilerimize göz at
[wpcin-random-posts]