İçindekiler
Doktor. Numan Ergin
Avukat, YMM, E. Hesap Uzmanı
[email protected]
gBir önceki yazımızda emlak satışında vergi tartışmalarını inceledik. Konu emlak sektöründen açıldığı için bu sektörle ilgili değerlendirmelerimize devam edelim. Gayrimenkul sektörü bizimki gibi gelişmekte olan ekonomiler için önemlidir. Ekonominin lokomotifidir ve alt sektörleri de dahil ettiğimizde milli gelirdeki payı çok yüksektir. Bu nedenle sektöre ilişkin göstergeler önemlidir. Ekonomik durum (ekonominin canlanması veya yavaşlaması) ile gayrimenkul sektörü arasındaki korelasyon da yüksektir. Nitekim finans sektörünün sunduğu kredilerin önemli bir kısmı gayrimenkul sektörüdür. Sektördeki sorunların krize dönüşmesi ülke ekonomisini krize (ya da tam tersi) sürükleyecektir. 2008 yılında İrlanda, İspanya ve hatta ABD’de yaşanan ekonomik krizlerin arkasında finans sektörünün yanı sıra gayrimenkul (özellikle konut) sektöründeki dengesizlikler yatmaktadır.
Gayrimenkul sektörü makro düzeyde olduğu kadar mikro düzeyde de önemlidir. Öncelikle gayrimenkul, yatırımcılar için en önemli yatırım araçlarından biridir. Bir yandan kira geliri sağlarken diğer yandan değer artışı nedeniyle dönemsel ve anlık gelir sağlar. Bu özelliklerinden dolayı gayrimenkul yatırımlarını ve sektörü geliştirecek ve derinleştirecek yatırım araçlarının doğru bir şekilde tasarlanması ve düzenlenmesi gerekmektedir. Gayrimenkul yatırımlarında yüksek (kira) getirisi sağlanabilmesi de bu yatırımları cazip kılan bir diğer nedendir. Bir zamanlar “tot” olan arazilerdeki alt bölüm değişiklikleri, bu arazileri milyonlarca dolarlık arazilere dönüştürdü ve devlet destekli bir rant dağıtım mekanizması ve dönüşüm/sosyal değişim aracı haline geldi. Yasalara uygun olduğu sürece bu durum kentleşmenin doğal bir sonucu olmakla birlikte ülkemizde son yıllarda dengenin bozulduğu bilinmektedir. Konunun kentleşme açısından sosyoloji, mimari, altyapı ve çevre üzerindeki yansımalarını uzmanlarına bırakmak ve ‘gayrimenkul kirası’ vergilerine değinmek istiyoruz.
“Kira” kelimesi, Fransızca “rent” kelimesinden, İngilizce “rent” kelimesinden ve “rent” anlamına gelen kelimeden gelir. İktisat bilimlerindeki anlamı, dört üretim faktöründen biri olan “toprak”ın getirisidir. (Diğer üretim faktörleri emek, sermaye ve girişimdir.) Ancak rant kelimesi günlük kullanımda olumsuz bir çağrışıma sahiptir ve spekülasyona dayalı bir kârı ifade etmek için kullanılmaktadır. (Oturduğunuz yerde para kazanmak çok kibar bir davranıştır.) Kira denilince akla gelen ilk mülk, yukarıdaki girişten de anlaşılacağı üzere tesadüfi değildir. Bu nedenle birçok devlet gayrimenkulün değerindeki (kirasındaki) artıştan vergi veya benzeri gelirler tahsil etmeye çalışmaktadır. Bunun arkasında, imar değişiklikleri, altyapı yatırımları, kamu hizmetlerinin sunumu gibi devletin yarattığı değerden kamunun aldığı pay yatmaktadır. Türkiye, zaman zaman kentsel ranttan halkın pay alması için girişimlerde bulunsa da çeşitli nedenlerle tam anlamıyla başarıya ulaştığı söylenemez. Nitekim konu 2015-2017 Ara Sınav Programı’nda yerini bulmuş ancak bir sonraki programda yer almamıştır.
Ancak, devlet son zamanlarda artan gayrimenkul değerlerine bir vergi getirmek için adımlar attı. Önce “değer konut vergisi”ni getirdi, ancak daha sonra bu vergiye geri döndü ve vergi matrahını evlerin piyasa değeri yerine verginin değeri (emlak vergisinin hesaplandığı değer) olarak belirledi. Öte yandan 7221 Sayılı Kanun ile İmar Kanunu’na ek 8. Madde eklenmesiyle, imar değişikliği nedeniyle arazi değerinde meydana gelen artışa kamunun katılmadığı halde kamunun da katılması için düzenleme yapıldı. kira vergisi denir.
Anılan düzenlemelere göre, tüm taşınmaz (arazi) maliklerinin talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda, arsanın tamamının değer artışı ile artan değeri, hisse değerinde artış. Hisse fiyatı artışının değeri belirlenirken, Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinde belirtilen fiyatın belirlenmesine ilişkin esaslar dikkate alınır. İmar planı değişikliği ile taşınmazda meydana gelecek değer artışının, Sermaye Piyasası Kanunu’na göre lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından belirlenen yeni ortalama değerin altında olması halinde, vadelerde değer tespiti yapılarak tespit edilmesi. Açıklama raporunda belirtilen mevcut planın plan değişikliği, değişiklik sonrası değerlendirmeye ek olarak yönetim tarafından oluşturulan değerlendirme komitesi tarafından yapılır. Değer artış payı, mülk sahipleri tarafından en geç mülkün ilk satışında veya ruhsatlandırma aşamasında ödenir. Değerleme komisyonunca takvim yılı başından itibaren bir önceki yıla göre beyan edilen yeniden değerleme oranında artırılarak belirlenen değer artış payı her takvim yılı için ödeme tarihinde uygulanır. Taşınmazın değer artışına tabi olduğu Tapu Sicilinde belirtilmiştir. Yapılacak ruhsat tadilleri hariç, emsal, bina alanı, bina yüksekliği ve kullanım amacı değiştirilmemek kaydıyla, değer artış payı ödenmeden yapı ruhsatı düzenlenemez.
Alınan fonların değer artış payı olarak dağılımı aşağıdaki şekilde olacaktır:
1) Büyükşehir belediyesi bulunan illerde; %25’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %25’i ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına, %25’i bakanlığın dönüşüm projeleri özel hesabına,
2) Büyükşehir belediyesi olmayan illerde; %40’ı imar planı değişikliğini onaylayan daire nezdinde açılacak ilgili hesaba, %30’u dönüşüm projeleri için Bakanlık özel hesabına,
3) Bakanlıkça onaylanan imar planı değişikliğinden kaynaklanan değer artışının %75’inin dönüşüm projeleri için Bakanlık özel hesabına, kalan değer artışı payının aktarılması. Büyükşehir belediyesi bulunan illerde %15’i büyükşehir belediyesi hesabına, %10’u ilgili ilçe belediyesi hesabına; Büyükşehir belediyesi bulunmayan yerlerde, Bakanlık payı dışındaki değer artışının tamamındaki pay, plan değişikliğinin yapıldığı yerde ilgili daire başkanlığınca açılacak ilgili hesapta bulunur. ,
4) Birinci dağıtıma göre kalan değer artış payının %25’i, ikinci dağıtıma göre kalan değer artış payının %30’u ve taksim planı değişikliğinin Genel Kurul tarafından uygun görülmesi halinde diğer kamu bütçesi daireleri, değer artışının tamamı genel bütçeye gelir olarak kaydedilir.
Getirilen düzenlemeden de anlaşılacağı üzere, imar planı değişikliği nedeniyle “arsaların” değer artışına mali yükümlülük getirilmekte ve değer artışından (kira) kamunun pay alması gerekmektedir. Değer artışında alınacak paranın merkezi ve yerel yönetimler arasında paylaşılması da olumlu.
Öte yandan, arsaların değer artışlarından sadece devlete pay düşüyor, binaların değerindeki artışlarda ise pay alınamıyor. Yönetmelikte eleştirilmeye değer asıl nokta, değer artış payının ancak maliklerin talebi üzerine imar planında değişiklik yapılması durumunda alınacağıdır. Bu durum iyi niyetle vatandaş idarenin re’sen yaptığı işlemler sonucunda ekonomik olarak mağdur edilmek istememek şeklinde yorumlanabilse de ülkemiz gerçekleri karşısında suistimallere oldukça açıktır. Fiilen “kira” yaratan spekülatif gayrimenkul yatırımlarının çoğu, yönetimin imar değişikliklerinden önce yapıldığından (içeriden bilgi ticareti). Eminiz ki İstanbul Havalimanı, 3. Köprü, Kanal İstanbul gibi mega projeler kamuoyuna duyurulur ve gerekli kamulaştırma ve imar değişiklikleri yapılmadan önce değişen arazilerin mülkiyeti incelenirse durum daha iyi anlaşılacaktır. Ayrıca imar değişikliğini taşınmaz maliklerinin talepleri ile gerçekleştirmek yerine yönetim tarafından re’sen para karşılığında (!) yaptırılması sağlanabilmektedir. Ayrıca arsa sahipleri ve müteahhitler, normalde imar değişikliği yapamayacakları kadar arsa değer artışını ödeyerek imar değişikliği yapabilirler. Bu nedenle ülke gerçekleri karşısında yapılan bu yasal değişiklikten çok fazla bir gelir elde edileceğine inanmıyoruz. İmar planlarında gerekli değişikliklerin hukuka, ihtiyaçlara ve kamu yönetiminde şeffaflığa uygun olarak yapılmasıyla kurumun başarısı sağlanabilir.
kelimenin kendisiEn iyi kentleşme, en düşük kirayı üreten kentleşmedir. (David Harvey)
Kaynak: Doç. Numan Ergin, avukat, denetçi, denetçi. Numan Ergin Bey’in Bakış Açısı köşesinde yer alan içerik, yazarının ve Dunya.com’un sahibi olduğu şirketin özel izni ile Dunya.com’da yayınlanmıştır. Yazının tüm hak ve sorumlulukları yazarına ve Dunya.com’a aittir.
Yasal uyarı: Bu içerikte yer alan bilgiler, resimler, tablolar, açıklama, yorum, analizler ve içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amaçlıdır. Bir kişi veya kuruluşa özel profesyonel bilgi veya tavsiye sağlama amacı taşımaz. Tema olarak benzer olsa da her eser kendi koşullarından dolayı farklı tavırlar sergileyebilir. Bu nedenle, bu makalede belirtilen içerikten yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar vermeden önce bir uzmana danışmanız yararınıza olacaktır. Bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer her türlü içeriğin özel veya resmi makamlarca kullanılması sonucunda doğabilecek zarar ve ziyandan Muhasebe Haberler veya ilişkili kişi veya kurumlar sorumlu değildir. , gerçek veya tüzel kişi, kurum ve kuruluşlar.
Yazarın diğer makaleleri
Emlak piyasası hareketleniyor ama vergilere dikkat!
KVKK kararlarının yargısal denetimi
Kişisel verilerin korunması ve sıcaklık ölçümü
İnternetten araba satanlar için
Resmi araç sadece özel sektörde mi ücretli?
Resmi temsilci ücret alıyor mu?
Şirket araçları için vergi düzenlemesi
ABD Dijital Hizmetleri ve Türkiye İçin Vergi Misillemesi
Sanat ve icat vergisi
Alton: Elma dersen çık, armut dersen çıkma!
Kaynak: İŞKUR Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.
Diğer gönderilerimize göz at
[wpcin-random-posts]